CRREM, c'est quoi ? Mon immeuble est-il à risque ?

Par Guillaume Pakula · Publié le 2 novembre 2026

Le CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) traduit l'objectif de 1,5 °C en une trajectoire annuelle de consommation d'énergie et d'émissions par m², pour chaque pays et chaque type d'immeuble. Aucune loi ne l'impose, mais les investisseurs s'en servent pour juger un immeuble. En France, la courbe d'un bureau passe à 116 kWh/m² en 2030, puis à 75 dès 2036. L'année où l'immeuble dépasse sa courbe, en énergie ou en carbone, dit s'il est à risque.

Pour un immeuble de bureaux en France, la trajectoire CRREM passe de 167 kWh/m² d'énergie consommée par an en 2025 à 116 kWh/m² en 2030, puis se stabilise à 75 dès 2036. Un bureau qui consomme 150 kWh/m² aujourd'hui passe au-dessus de sa courbe énergie dès 2027 s'il ne fait pas de travaux. Cette date, son année de décrochage, est l'indicateur que regardent les investisseurs.

Les mêmes courbes existent pour les logements, les commerces, les hôtels, les établissements de santé et les entrepôts. Les valeurs sont celles de l'explorateur en ligne de la fondation CRREM, en version V2.04 d'août 2025. L'outil calcule aussi la courbe carbone, selon le chauffage de l'immeuble.

Qu'est-ce que le CRREM, et d'où vient-il ?

Le CRREM, pour Carbon Risk Real Estate Monitor, est un jeu de trajectoires de décarbonation pour l'immobilier. Sa méthode part du budget carbone mondial compatible avec un réchauffement de 1,5 °C, tiré des scénarios du GIEC. Elle en attribue une part au parc immobilier, puis la répartit par pays, par type d'immeuble et, dans certains grands pays, par zone climatique. Le résultat est une courbe par m², année par année jusqu'en 2050.

Une courbe en énergie, une courbe en carbone

Chaque type d'immeuble a 2 courbes. La première plafonne l'énergie consommée, en kWh par m² et par an, toutes énergies confondues : électricité, gaz, fioul, réseau de chaleur. La seconde plafonne les émissions, en kilogrammes de CO2 par m² et par an. Une variante compte tous les gaz à effet de serre, dont les fuites de fluides frigorigènes des climatiseurs.

La France compte 11 types d'immeubles, des bureaux aux entrepôts frigorifiques, en passant par les logements, les hôtels et les établissements de santé. Les écoles et les universités n'ont pas de courbe propre dans cette version : un campus se rattache au type le plus proche, une hypothèse à écrire noir sur blanc.

Un projet européen devenu fondation

Le CRREM est né en 2018 d'un projet de recherche européen, financé par le programme Horizon 2020. En 2021, 5 grands investisseurs, dont le fonds souverain norvégien, ont financé son extension à 44 pays. Depuis décembre 2024, une fondation indépendante basée aux Pays-Bas tient ces courbes à jour. Elles sont gratuites, à condition d'en citer la source, et la méthode de calcul est publiée dans un guide gratuit.

Qui demande le CRREM, et est-ce obligatoire ?

Aucun texte ne l'impose. Ni le règlement européen qui encadre l'information des fonds sur leur durabilité, ni la taxonomie verte, ni la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments ne le citent. Le CRREM s'est imposé par le marché, comme la référence de ceux qui investissent dans l'immobilier.

Les investisseurs et leurs référentiels

Les investisseurs institutionnels et les gérants de fonds immobiliers s'en servent pour mesurer le risque de transition de leurs immeubles. C'est le risque qu'un immeuble perde de son attrait à mesure que les règles et les attentes climatiques se durcissent. Le CRREM est entré dans 2 référentiels que ces acteurs suivent :

• GRESB, qui note chaque année la performance environnementale des fonds immobiliers, compare depuis 2023 les immeubles de ses participants aux courbes CRREM, dans un rapport consacré au risque de transition.
• La SBTi, l'initiative qui valide les objectifs climatiques des entreprises, a construit avec le CRREM les trajectoires des émissions en usage de ses critères pour le bâtiment, publiés en août 2024 et mis à jour en juillet 2026.

Une entreprise qui fixe un objectif climatique validé par la SBTi pour ses immeubles se retrouve donc sur une courbe CRREM, même sans le savoir.

Un propriétaire de quelques immeubles est-il concerné ?

Il l'est rarement par obligation, plus souvent par ricochet. La question arrive quand un immeuble change de mains ou de financement : un acquéreur ou un financeur qui suit le CRREM place l'immeuble sur sa courbe dans son analyse, et pose ses questions au vendeur. Depuis le 1er juillet 2026, le résultat du décret tertiaire est en outre annexé à la promesse de vente et au bail d'un immeuble tertiaire, comme l'explique notre guide du décret tertiaire.

Un établissement qui occupe ses murs, comme un hôpital ou une université, n'aura en général personne pour le lui demander. Le CRREM lui sert alors de règle pour son plan de travaux : il dit où le bâtiment devrait en être en 2030, 2040 et 2050, là où le décret tertiaire ne publie encore ses plafonds que pour 2030.

Que risque un immeuble qui sort de sa trajectoire ?

L'année où la consommation ou les émissions d'un immeuble passent au-dessus de sa courbe s'appelle l'année de décrochage, que la fondation appelle Misalignment Year. La fondation la calcule à part pour l'énergie et pour le carbone. Par défaut, elle suppose que l'immeuble reste sans travaux : sa consommation reste constante, et seule l'électricité du réseau se décarbone au fil des ans.

Un risque de travaux et de valeur

Jusqu'en juillet 2025, cette date s'appelait Stranding Year : l'année où un immeuble risque de devenir un actif échoué. C'est un bien dont la valeur baisse avant la fin de sa vie, faute de répondre à ce que le marché attend. La fondation l'a renommée pour dire qu'elle mesure un écart à la trajectoire, pas une perte de valeur certaine. Un acheteur ou un financeur qui suit le CRREM y lit des travaux à prévoir, et le temps qui reste pour les faire.

Pour un bureau français qui reste sans travaux, notre calcul sur sa courbe énergie donne 3 repères :

• À 150 kWh/m² par an, il passe au-dessus de sa trajectoire énergie en 2027, soit dans 1 an.
• À 100 kWh/m², il en sort en 2033, quand sa courbe descend à 93.
• À 75 kWh/m² ou moins, il reste sous sa courbe énergie jusqu'en 2050. Chauffé au gaz, il sort bien plus tôt de sa courbe carbone.

En France, c'est l'énergie qui fait sortir

L'électricité française émet peu de CO2. Pour des bureaux, la trajectoire carbone 2030 de la France est donc l'une des plus basses d'Europe, 9 kg de CO2 par m², contre 21 en Allemagne. Sa trajectoire énergie, en revanche, est du même ordre que celle de l'Allemagne, de la Belgique ou du Royaume-Uni : 116 kWh/m², contre 109 en Allemagne.

Le carbone devient surtout un problème avec un chauffage au gaz ou au fioul. Un bureau qui consomme exactement sa trajectoire énergie 2030, 116 kWh/m², émet environ 6 kgCO2e/m² (kilogrammes d'équivalent CO2) s'il est tout électrique. C'est sous sa courbe 2030 de 10,4, celle qui compte tous les gaz à effet de serre. Si la moitié de ses kWh sont du gaz, il monte à 15,5 kgCO2e/m², soit 50 % au-dessus. Le calcul utilise les facteurs de la Base Empreinte de l'ADEME, que le CRREM ne reprend pas tels quels.

En France, un immeuble sort de sa trajectoire par ses kWh et par son chauffage au gaz, bien avant le carbone de son électricité.

Comment savoir où en est son immeuble ?

Il faut une année complète de consommations, rapportée à la surface. Le guide d'évaluation de la fondation fixe le périmètre : tout l'immeuble, parties louées comprises, hors parkings intérieurs, extérieurs non chauffés et recharge des véhicules électriques. Un propriétaire qui ne relève que ses propres compteurs doit donc obtenir ceux de ses locataires.

Les données de tout l'immeuble

Les pièces à réunir tiennent en 4 familles :

• Les factures de chaque énergie (électricité, gaz, fioul, réseau de chaleur ou de froid), en kWh sur 12 mois, pour les compteurs du propriétaire comme pour ceux des locataires.
• La surface intérieure brute, mesurée à l'intérieur des murs extérieurs, qui sert de dénominateur à toutes les intensités.
• L'électricité solaire produite et consommée sur place ; celle qui est revendue au réseau ne compte pas.
• Pour le carbone, le type de fluide frigorigène et les kilogrammes rechargés dans l'année, que donnent les fiches d'intervention sur les climatiseurs et les pompes à chaleur.

Le décret tertiaire facilite la collecte, puisque bailleur et locataires doivent déjà se communiquer chaque année leurs consommations. Il reste à additionner les déclarations de tout l'immeuble sur OPERAT, la plateforme de l'ADEME, et à combler les trous : la fondation admet une extrapolation quand une partie des surfaces manque. Ces mêmes consommations alimentent les postes énergie d'un bilan des émissions réglementaire.

Le faire soi-même ou se faire accompagner

Pour l'énergie, un propriétaire peut faire le calcul lui-même : les courbes sont publiques, et l'outil en tête de cet article en donne l'année de décrochage. Le carbone demande des facteurs d'émission par énergie et par année, et le traitement des fuites de fluides. Les facteurs du CRREM ne sont pas ceux d'un Bilan Carbone®, si bien qu'un même immeuble peut afficher 2 intensités carbone, comme le rappelle notre comparatif des méthodes et de leurs périmètres.

Une analyse qu'un fonds présentera à ses investisseurs peut passer par une plateforme sous licence ou par un prestataire accrédité. La fondation tient un annuaire public de prestataires accrédités, 11 au 2 novembre 2026, testés sur des cas notés et réévalués tous les 2 ans.

CRREM ou décret tertiaire : quelle différence ?

Le décret tertiaire est une obligation légale. Tout site de 1 000 m² ou plus d'activités tertiaires doit réduire sa consommation d'énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050. Il peut aussi passer sous un plafond en kWh/m² fixé pour son activité. Le CRREM est volontaire, s'applique aussi aux logements, et mesure le carbone en plus de l'énergie.

Un objectif 2030 très proche pour les bureaux

Pour des bureaux cloisonnés, le plafond 2030 du décret va de 90 à 116 kWh/m² selon la zone climatique, avec 10 de plus en open space, d'après les valeurs absolues officielles. La courbe CRREM est à 116. Un immeuble qui atteint sa valeur absolue du décret est donc, à peu près, sur sa trajectoire CRREM en 2030. Les 2 ne rapportent pas tout à fait la consommation à la même surface : la comparaison reste un repère.

Après 2030, le CRREM va beaucoup plus vite

La courbe CRREM des bureaux descend à 75 kWh/m² dès 2036 et y reste jusqu'en 2050, soit 35 % de moins qu'en 2030. Le décret passe de -40 % à -50 % de l'année de référence entre 2030 et 2040 : environ 17 % de moins que l'objectif 2030, en 4 ans de plus. Ses plafonds 2040 et 2050 ne sont pas encore publiés. Un immeuble de bureaux cloisonnés qui s'arrêterait au plafond 2030 du décret sortirait de sa courbe CRREM entre 2030 et 2034, selon sa zone.

Comment remettre un immeuble sur sa trajectoire ?

Le décret tertiaire juge un coût disproportionné au-delà de 10 ans de retour pour la régulation, 15 ans pour les équipements et 30 ans pour l'enveloppe. Les réglages viennent d'abord, parce qu'ils coûtent peu et se rentabilisent vite. Pour le reste, l'ordre compte : isoler avant de changer la chaudière évite de surdimensionner la pompe à chaleur.

Les réglages, puis le chauffage et l'enveloppe

Les leviers se rangent du moins cher au plus lourd :

• Le pilotage et les réglages : horaires de chauffage et de climatisation, consignes, ventilation coupée la nuit et le week-end. Le décret BACS impose un système de pilotage au-delà de 70 kW de chauffage ou de climatisation, au plus tard en 2030.
• Les usages des locataires : au-delà de 2 000 m² de bureaux ou de commerces, l'annexe environnementale du bail porte un programme d'actions commun.
• La sortie du gaz et du fioul, par une pompe à chaleur ou un raccordement à un réseau de chaleur. En France, c'est le geste qui pèse le plus sur la courbe carbone, et il réduit l'exposition au futur prix du carbone sur le chauffage.
• Les fluides frigorigènes : une climatisation qui fuit pèse dans la courbe tous gaz, et des solutions de froid sans fluide fluoré existent.
• Le solaire en toiture, compté seulement pour l'électricité consommée sur place, puis l'enveloppe, la plus chère et la plus longue à amortir.

Les travaux, et leur propre carbone

Le CRREM ne compte que l'énergie de l'immeuble en service. Le carbone émis pour fabriquer et poser une isolation, une pompe à chaleur ou une façade neuve n'y entre pas, alors que la SBTi demande aussi de le réduire. Un plan de travaux qui tient la courbe peut donc déplacer des émissions vers le chantier. Une analyse de cycle de vie de la rénovation tranche entre les scénarios, jusqu'à la question de rénover ou reconstruire.

Ces arbitrages se financent en partie : notre panorama des aides à la transition climat recense celles qui couvrent le diagnostic et la stratégie, et l'audit énergétique obligatoire peut servir de base au plan de travaux.

Pour nous, au Projet Celsius, le CRREM est un bon repère pour un propriétaire français, même sans investisseur pour le lui demander : il prolonge le décret tertiaire jusqu'en 2050, carbone compris. Le premier geste utile est de réunir une année de consommations de tout l'immeuble, locataires compris, et de regarder comment il est chauffé. Ces 2 données disent déjà s'il est à risque. Nous ne sommes pas accrédités par la fondation et ne vendons pas de plateforme. Nous rendons ces consommations cohérentes avec OPERAT et le Bilan Carbone®, nous les plaçons sur la trajectoire, sur l'objectif du décret tertiaire et dans le plan de transition, puis nous chiffrons le carbone des travaux avant qu'ils soient décidés.

Ce qu'il faut retenir

• Le CRREM fixe à chaque type d'immeuble, pays par pays, une trajectoire d'énergie et de carbone compatible avec 1,5 °C, année par année jusqu'en 2050.
• Aucune loi ne l'impose : investisseurs, GRESB et SBTi s'en servent, et la question arrive quand un immeuble se vend ou se finance.
• L'année de décrochage dit quand un immeuble sans travaux dépasse sa courbe : à 150 kWh/m², un bureau français sort de sa courbe énergie en 2027, et plus tôt de sa courbe carbone s'il est chauffé au gaz.
• En France, la consommation et le chauffage au gaz font sortir un immeuble bien avant le carbone de l'électricité.
• Pour des bureaux, le CRREM rejoint en 2030 le plafond du décret tertiaire, puis descend à 75 kWh/m² dès 2036.

Les obligations légales qui pèsent déjà sur un immeuble tertiaire, et leur partage entre bailleur et locataire, sont détaillées dans notre guide du décret tertiaire et du décret BACS.

Questions fréquemment posées

Qu'est-ce que le CRREM ?

Le CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) est un ensemble de trajectoires de décarbonation pour l'immobilier, compatibles avec un réchauffement de 1,5 °C. Pour chaque pays et chaque type d'immeuble, il fixe une courbe annuelle de consommation d'énergie (kWh/m²) et d'émissions (kgCO2/m²) jusqu'en 2050. Né d'un projet européen en 2018, il est tenu depuis décembre 2024 par une fondation indépendante basée aux Pays-Bas.

Le CRREM est-il obligatoire ?

Non. Aucun texte européen ou français ne l'impose. Il s'est imposé par le marché : les investisseurs et les gérants de fonds immobiliers s'en servent pour mesurer le risque de transition de leurs immeubles, GRESB l'utilise depuis 2023 et la SBTi a construit avec lui ses critères pour le bâtiment. En France, l'obligation légale pour les bâtiments tertiaires reste le décret tertiaire.

Qu'est-ce que l'année d'échouement (stranding year) du CRREM ?

C'est l'ancien nom de l'année de décrochage (Misalignment Year), la première année où la consommation ou les émissions d'un immeuble dépassent sa trajectoire CRREM, sans travaux. La fondation l'a renommée en juillet 2025 pour dire qu'elle mesure un écart à la trajectoire et non une perte de valeur certaine. La méthode de calcul n'a pas changé.

Les données du CRREM sont-elles gratuites ?

Oui. Les trajectoires, les facteurs d'émission et le guide d'évaluation sont en accès libre pour l'analyse, le reporting ou une décision interne, avec mention de la source. Un consultant peut s'en servir pour ses clients. La revente des données ou leur intégration dans un logiciel payant demande une licence. L'ancien outil Excel gratuit a été retiré le 1er juillet 2026.

Quelle version des trajectoires CRREM utiliser en 2026 ?

La bibliothèque de la fondation publie la version 2.05, datée du 30 avril 2026, téléchargeable après un formulaire. L'explorateur en ligne affiche encore la version V2.04 d'août 2025, celle des valeurs de cet article. De nouvelles trajectoires énergie sont attendues au 4e trimestre 2027, après une consultation ouverte jusqu'au 4 décembre 2026 ; les actuelles restent valables d'ici là.

Le CRREM compte-t-il le carbone des travaux de rénovation ?

Non. Le CRREM ne compte que l'énergie consommée par l'immeuble en service et les émissions qui en découlent, fuites de fluides frigorigènes comprises dans sa variante tous gaz. Le carbone des matériaux et du chantier n'y entre pas. Les critères de la SBTi pour le bâtiment le demandent en plus, et une analyse de cycle de vie de la rénovation permet de le chiffrer.