Décret tertiaire et BACS : qui doit quoi, bailleur ou locataire ?

Décret tertiaire et BACS : qui doit quoi, bailleur ou locataire ?

Par Guillaume Pakula · Publié le 28 septembre 2026

La déclaration des consommations 2025 sur OPERAT est due le 30 septembre 2026, alors qu'en mai 40 à 50 % du parc concerné n'y figurait pas encore. Dans un immeuble loué, le blocage est rarement technique : le décret tertiaire répartit l'effort selon le bail, le décret BACS selon la propriété des équipements. Les 2 textes ne désignent pas toujours la même personne, et chacun reste exposé tant que le bail ne tranche pas.

Le 30 septembre 2026, les propriétaires et les locataires de bâtiments tertiaires de 1 000 m² et plus doivent avoir déclaré leurs consommations d'énergie de 2025 sur OPERAT, la plateforme de suivi de l'ADEME. Dans un immeuble loué, le dossier bute presque toujours sur la même question : qui doit le faire ? L'un et l'autre sont assujettis, et c'est le bail qui répartit la charge, chacun déclarant et agissant sur ce qui relève de sa responsabilité. Pour le décret BACS, qui impose un système de pilotage du chauffage et de la climatisation, l'obligation revient au propriétaire des équipements, qui n'est pas toujours le propriétaire des murs.

Le décret tertiaire fixe un résultat, -40 % de consommation d'énergie finale en 2030, et la gestion technique imposée par le décret BACS est l'un des outils pour y parvenir. Ce guide répartit leurs obligations entre bailleur et preneur, calcule l'objectif 2030 d'un immeuble de bureaux sur les valeurs officielles et remet d'aplomb un calendrier souvent mal cité : l'année de référence et la modulation restent ouvertes jusqu'en septembre 2027.

Que demandent le décret tertiaire et le décret BACS ?

Les 2 décrets figurent dans le code de la construction et visent en grande partie les mêmes bâtiments. Le décret tertiaire est de loin le plus exigeant, puisqu'il suit chaque année un résultat mesuré sur les factures.

Le décret tertiaire, une obligation de résultat

Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, pris en application de la loi ELAN et codifié aux articles R. 174-22 et suivants du code de la construction, impose de réduire la consommation d'énergie finale des bâtiments tertiaires de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050. Chaque bâtiment choisit entre 2 cibles : baisser sa consommation dans ces proportions par rapport à une année de référence, ou descendre sous un plafond en kWh par m² fixé pour son activité, la valeur absolue. Les actions engagées doivent rester cohérentes avec la stratégie nationale bas-carbone.

Le suivi passe par OPERAT, l'observatoire de la performance énergétique du tertiaire géré par l'ADEME. Chaque année, au plus tard le 30 septembre, l'assujetti y déclare les consommations de l'année précédente, énergie par énergie ; la plateforme les corrige du climat et délivre une attestation annuelle, notée de la feuille grise, pour une consommation en hausse, à 3 feuilles vertes, quand la valeur absolue est atteinte. Les bâtiments neufs y entrent aussi, leur première année pleine d'exploitation servant de référence, en plus de la RE2020 et de son seuil de 2028.

Le décret BACS, une obligation d'équipement

Le décret BACS, pour Building Automation and Control Systems, impose un système d'automatisation et de contrôle du bâtiment, ce que les exploitants appellent une GTB, pour gestion technique du bâtiment. Selon le code de la construction, ce système doit :

S'y ajoutent des vérifications périodiques et une inspection tous les 5 ans, la première ayant été due au 1er janvier 2025 pour les systèmes déjà installés. Selon la FAQ du ministère, qui s'appuie sur la norme NF EN ISO 52120-1, la classe C suffit pour les fonctions de régulation, à condition que la gestion des points de consigne atteigne la classe B, et la gestion des temps de fonctionnement comme le compte-rendu des consommations la classe A.

Le DPE, un document d'information

Le diagnostic de performance énergétique, joint au bail à sa signature, décrit un local à un instant donné, avec des recommandations purement informatives et aucun objectif de réduction. L'audit énergétique obligatoire, qui vise les entreprises selon leur consommation d'énergie, répond à une troisième logique, celle du diagnostic des sites.

Qui est concerné : 1 000 m² de tertiaire, 70 kW de puissance

Les 2 seuils ne se mesurent pas de la même façon : le décret tertiaire compte des mètres carrés d'activité, le décret BACS additionne des kilowatts de chauffage ou de climatisation.

Le seuil de 1 000 m² s'apprécie à l'échelle du site

Sont assujettis les propriétaires et, le cas échéant, les locataires de tout bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiments d'une même unité foncière qui accueille des activités tertiaires sur au moins 1 000 m² de surface de plancher cumulée. Un immeuble mixte dont 3 plateaux de 400 m² sont loués à 3 entreprises est donc concerné, comme un campus de petits pavillons. Le tertiaire s'entend largement : bureaux, commerces, universités, hôpitaux, hôtels, entrepôts, salles serveurs, et même les bureaux d'un site industriel.

Un site qui passe sous 1 000 m² après le départ d'une activité reste soumis pour les occupants qui demeurent. Seules 3 catégories échappent au dispositif : les constructions sous permis précaire, les lieux de culte et les bâtiments opérationnels de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure.

Le seuil du BACS se lit en kilowatts

Le décret BACS vise les bâtiments tertiaires dont le chauffage ou la climatisation, ventilation comprise, dépasse 70 kW de puissance nominale utile, sans condition de surface. La FAQ du ministère précise la méthode : on additionne tous les générateurs de chaleur, ou tous ceux de froid, d'un même bâtiment, même raccordés à des réseaux différents, si bien que 3 chaudières de 25 kW font 75 kW ; le chaud et le froid ne se cumulent pas, et une production centralisée commune à plusieurs bâtiments compte en entier pour chacun d'eux ; on écarte les équipements de secours et les appareils mobiles ; pour un raccordement à un réseau de chaleur, on retient la puissance de la station d'échange.

Au-delà de 290 kW, les bâtiments existants devaient être équipés au 1er janvier 2025. Entre 70 et 290 kW, l'échéance fixée à 2027 a été repoussée au 1er janvier 2030 par le décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025, l'obligation jouant plus tôt si le système est renouvelé avant. Les bâtiments neufs y sont soumis dès leur construction. Une étude qui démontre un temps de retour de plus de 10 ans, aides déduites, dispense de l'installation.

Qui doit quoi entre bailleur et locataire ?

Le code de la construction ne répartit pas les rôles à la place des parties : il renvoie au contrat. Propriétaires et locataires sont soumis à l'obligation « pour les actions qui relèvent de leurs responsabilités respectives en raison des dispositions contractuelles », définissent ensemble les actions à mener et en assument chacun les moyens, si bien qu'un bail muet laisse les 2 parties exposées.

La déclaration sur OPERAT

La déclaration annuelle est faite par le propriétaire ou par le locataire, selon le bail, et peut être confiée à un prestataire ; le locataire peut aussi la déléguer au propriétaire, une solution pratique dans les immeubles à plusieurs occupants. Les 2 parties se communiquent chaque année les consommations réelles des équipements qu'elles exploitent, et chaque occupant d'un immeuble partagé déclare sa surface augmentée de sa quote-part des parties communes, selon la clé de répartition des charges.

Les travaux et leur financement

En pratique, les actions suivent la maîtrise de chacun : le bailleur agit sur l'enveloppe, les équipements communs et les grosses réparations, le locataire sur les équipements qu'il a installés, l'éclairage de ses locaux et ses usages. Le code de commerce fixe une limite nette : les travaux de mise en conformité qui relèvent des grosses réparations ne se refacturent pas au locataire d'un bail commercial, et le bailleur lui communique tous les 3 ans un état prévisionnel des travaux.

Au-delà de 2 000 m² de bureaux ou de commerces, le bail comporte en outre une annexe environnementale : chaque partie y décrit ses équipements et leurs consommations, puis les 2 établissent un bilan périodique et un programme d'actions commun, l'endroit naturel pour écrire noir sur blanc qui déclare, qui finance et qui pilote.

Le BACS suit la propriété des équipements

Pour le décret BACS, la règle est plus simple et parfois contre-intuitive : l'obligation incombe au propriétaire des systèmes de chauffage ou de climatisation. Un locataire qui a installé sa propre climatisation en répond donc ; lorsque plusieurs propriétaires d'équipements occupent le même bâtiment, leurs puissances s'additionnent pour juger l'assujettissement, et chacun raccorde ses équipements à un système commun ou à des systèmes qui communiquent. Tout remplacement de climatisation d'ici 2030 se croise aussi avec les interdictions F-gaz de 2027.

Depuis le 1er juillet 2026, l'enjeu dépasse le face-à-face entre bailleur et preneur : l'attestation OPERAT est affichée dans le bâtiment, ou publiée par un autre moyen accessible, et l'évaluation du respect de l'obligation est annexée, à titre d'information, à la promesse de vente et au bail. L'arrêté du 1er août 2025 a fixé à cette date la fin de la période où ces 2 formalités restaient facultatives.

Valeur relative ou valeur absolue : quel objectif viser en 2030 ?

Le texte laisse le choix, puisqu'il suffit d'atteindre l'une des 2 cibles : le premier travail consiste à savoir laquelle est la moins exigeante pour son bâtiment.

La valeur relative, -40 % par rapport à une année de référence

La cible relative part d'une consommation de référence, celle d'une année pleine choisie entre 2010 et 2022 et corrigée du climat : l'objectif 2030 en vaut 60 %, puis 50 % en 2040 et 40 % en 2050. Une année de forte consommation rend l'objectif plus accessible, et l'arrêté du 10 avril 2020 modifié permet de déclarer ce choix avant le 30 septembre 2027 ; à défaut, la référence devient la première année complète déclarée sur OPERAT, souvent plus sobre que les années 2010.

La valeur absolue, un plafond par activité

La cible absolue est un plafond en kWh d'énergie finale par m² et par an. Elle additionne une part climat (chauffage, ventilation, climatisation), fixée par zone climatique et altitude, et une part usages (éclairage, eau chaude, informatique), fixée par activité et modulable selon les heures d'ouverture et l'occupation. Depuis l'arrêté du 1er août 2025, toutes les activités ont leur valeur 2030 ; celles de 2040 et de 2050 ne sont pas encore publiées.

Pour des bureaux à moins de 400 m d'altitude, les tables officielles donnent en 2030 de 90 à 116 kWh/m²/an pour des bureaux cloisonnés selon la zone (40 à 66 pour le climat, 50 pour les usages), 10 de plus pour un open space et 20 de plus pour du flex office.

Exemple : 5 000 m² de bureaux à Paris

Un immeuble parisien de 5 000 m² en open space, dont la référence est de 180 kWh/m²/an, a un objectif relatif de 108 kWh/m²/an et une valeur absolue de 117 (57 pour le climat, 60 pour les usages) : c'est elle qui s'applique, et l'effort revient à -35 %, soit environ 315 MWh par an. En bureaux cloisonnés, la valeur absolue descend à 107 et les 2 cibles se croisent vers 178 kWh/m²/an de référence : au-dessus, la voie relative est la plus accessible ; en dessous, c'est la valeur absolue.

Les moyennes 2010 citées par la fiche de méthode du ministère vont du simple au double selon la source : environ 150 kWh/m²/an pour les bureaux d'après l'Observatoire de l'immobilier durable, environ 292 d'après l'ADEME. À 150, des bureaux cloisonnés parisiens n'ont à baisser que d'environ 29 % grâce à la valeur absolue ; à 292, la voie relative devient la plus accessible, avec un objectif de 175 kWh/m²/an.

Moduler son objectif : 3 motifs, 1 dossier technique

Quand aucune des 2 cibles n'est atteignable à un coût raisonnable, le code prévoit 3 motifs de modulation, dont 2 exigent un dossier technique établi sous la responsabilité du propriétaire et, le cas échéant, du locataire.

Les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales

Une action peut être écartée si elle menace le bâti, si elle contredit les règles d'un monument historique, d'un site patrimonial remarquable ou d'un bâtiment labellisé, ou si elle se heurte à une servitude. Le dossier s'appuie sur une note technique rédigée par un architecte, un bureau d'études ou un référent interne, ou sur l'avis circonstancié d'un architecte pour les bâtiments protégés.

Les coûts manifestement disproportionnés

Le coût d'une action est jugé disproportionné quand son temps de retour brut, aides déduites, dépasse 30 ans pour l'enveloppe, 15 ans pour le renouvellement des équipements et 10 ans pour la régulation et l'exploitation. Chaque levier se calcule à part, ce qui interdit d'invoquer la disproportion en bloc : un bâtiment peut moduler son objectif sur l'isolation tout en restant tenu d'installer une gestion technique rentable, avec le même seuil de 10 ans que le décret BACS.

Pour l'objectif 2030, la modulation pour coûts disproportionnés se déclare au plus tard le 30 septembre 2027 : l'arrêté fixe la limite à 5 ans après la première échéance de déclaration de la décennie, le 30 septembre 2022. La date du 30 septembre 2026, reprise par plusieurs guides en ligne, ne figure pas dans le texte en vigueur. Le dossier se met ensuite à jour à tout moment, mais l'administration peut le réclamer sous 15 jours en cas d'écart statistique, un délai trop court pour produire une étude énergétique.

Le volume d'activité, pris en compte sans dossier

Une hausse des heures d'ouverture ou de l'occupation ajuste l'objectif automatiquement : OPERAT recalcule la cible à partir des indicateurs d'intensité d'usage déclarés, qui valent engagement sur l'honneur.

Que risque-t-on sans déclaration au 30 septembre ?

Manquer l'échéance n'entraîne aucune amende automatique : le préfet conduit une procédure qui distingue l'absence de déclaration du non-respect de l'objectif.

Une déclaration manquante mène à la publication

Sans transmission sur OPERAT, le préfet peut mettre l'assujetti en demeure de régulariser sous 3 mois, puis publier la mise en demeure restée sans effet sur un site internet de l'État, le mécanisme que les praticiens appellent name and shame, sans amende à ce stade.

Un objectif manqué peut coûter jusqu'à 7 500 €

Un objectif non tenu sans justification ouvre une procédure plus longue : mise en demeure d'établir un programme d'actions commun au propriétaire et au locataire, avec échéancier et plan de financement, puis mises en demeure individuelles et publication, et enfin amende de 1 500 € pour une personne physique et de 7 500 € pour une personne morale. Un programme approuvé mais non respecté conduit à un constat de carence publié, avec les mêmes plafonds. Les objectifs 2030 seront vérifiés au plus tard le 31 décembre 2031.

Le risque immobilier, visible depuis le 1er juillet 2026

Pour un propriétaire, la sanction la plus probable est commerciale, puisqu'un bâtiment absent d'OPERAT ou mal noté se remarque désormais dans une vente ou une location. Selon le bilan publié par le ministère et l'ADEME le 19 mai 2026, OPERAT ne couvre que 50 à 60 % du parc assujetti, avec près de 340 000 entités déclarées.

Sur le parc déclaré, la consommation d'énergie finale corrigée du climat a baissé de 26 % entre la période 2010-2019 et 2024, et près de la moitié des bâtiments atteignent déjà l'objectif fixé pour 2030.

Par où commencer, avant et après le 30 septembre

Pour un assujetti qui n'a encore rien déclaré, l'urgence est la déclaration des consommations 2025 ; le reste s'organise avec l'autre partie au bail d'ici septembre 2027 :

Ces données servent au-delà du décret : les consommations déclarées sur OPERAT alimentent les scopes 1 et 2 d'un Bilan Carbone® ou d'un BEGES réglementaire, et la trajectoire 2030 trouve sa place dans un plan de transition climat. Le passage du gaz à l'électricité, déjà engagé sur le parc déclaré, réduit aussi l'exposition au futur prix du carbone sur le chauffage ; le code interdit seulement qu'un changement d'énergie dégrade les émissions de gaz à effet de serre.

Pour nous, au Projet Celsius, l'erreur la plus coûteuse est de traiter le décret tertiaire comme une formalité annuelle : la déclaration prend quelques heures, mais le choix de l'année de référence et la répartition des rôles dans le bail fixent l'effort à fournir jusqu'en 2050. Les leviers techniques sont connus, du réglage des consignes de climatisation aux alternatives au froid mécanique, la méthode de réduction d'un bilan aide à les hiérarchiser, et plusieurs aides publiques financent le diagnostic et la stratégie climat qui les précèdent.

Ce qu'il faut retenir

Pour situer ces obligations dans l'ensemble des contraintes réglementaires d'une entreprise, notre panorama de la RSE obligatoire selon la taille les replace aux côtés du BEGES et de la CSRD, et notre comparatif audit énergétique ou Bilan Carbone® aide à choisir le bon diagnostic pour construire le plan d'actions.

Qui doit déclarer sur OPERAT, le propriétaire ou le locataire ?

Propriétaire et locataire sont l'un et l'autre assujettis au décret tertiaire, et la déclaration est faite par l'un ou l'autre selon ce que prévoit le bail. Le locataire peut déléguer sa déclaration au propriétaire, et chacun peut la confier à un prestataire. Dans tous les cas, propriétaire et locataire se communiquent chaque année les consommations des équipements qu'ils exploitent.

Que se passe-t-il si je ne déclare pas avant le 30 septembre 2026 ?

Il n'y a pas d'amende automatique : le préfet peut vous mettre en demeure de déclarer sous 3 mois, puis publier la mise en demeure restée sans effet sur un site de l'État. L'amende de 1 500 € ou 7 500 € concerne le non-respect des objectifs, après une procédure de programme d'actions. Depuis le 1er juillet 2026, l'attestation OPERAT est aussi affichée et annexée aux ventes et aux baux, ce qui rend l'absence de déclaration visible.

Quelle est la date limite du dossier technique de modulation ?

Pour l'objectif 2030, la modulation pour coûts disproportionnés doit être déclarée au plus tard le 30 septembre 2027, soit 5 ans après la première échéance de déclaration du 30 septembre 2022, selon l'arrêté du 10 avril 2020 modifié. Le dossier peut ensuite être mis à jour à tout moment, et doit pouvoir être produit sous 15 jours sur demande de l'administration. L'année de référence, elle, doit être déclarée avant le 30 septembre 2027.

Le décret BACS s'applique-t-il dès 70 kW ?

Oui : au-delà de 70 kW de puissance de chauffage ou de climatisation, un bâtiment tertiaire existant doit être équipé d'un système d'automatisation et de contrôle au plus tard le 1er janvier 2030, ou dès le renouvellement de son système s'il intervient avant. Cette échéance, fixée à 2027 à l'origine, a été repoussée par le décret du 26 décembre 2025. Au-delà de 290 kW, l'obligation s'applique depuis le 1er janvier 2025, sauf temps de retour démontré de plus de 10 ans.

Un bâtiment de moins de 1 000 m² est-il concerné par le décret tertiaire ?

Oui, s'il appartient à un ensemble de bâtiments situés sur la même unité foncière ou le même site qui cumulent au moins 1 000 m² d'activités tertiaires. Un bâtiment qui passe sous ce seuil après le départ d'une activité reste aussi soumis pour les occupants qui demeurent. Le décret BACS, lui, ne dépend pas de la surface mais de la puissance des équipements.

Qui paie les travaux du décret tertiaire dans un bail commercial ?

La loi renvoie au contrat : chacun finance les actions qui relèvent de sa responsabilité selon le bail. Le code de commerce interdit toutefois de refacturer au locataire les grosses réparations et les travaux de mise en conformité qui en relèvent. Au-delà de 2 000 m² de bureaux ou de commerces, l'annexe environnementale du bail est le bon endroit pour fixer cette répartition.