RE2020 seuil 2028 : le plafond Ic construction baisse de 10 à 18 %

RE2020 seuil 2028 : le plafond Ic construction baisse de 10 à 18 %

Par Sébastien Pierfederici · Publié le 28 septembre 2026

Le palier 2028 de la RE2020 est maintenu : seuls les immeubles de grande hauteur ont obtenu un assouplissement en 2026. Pour les autres, le plafond d'Ic construction baisse de 10 à 18 % selon l'usage, et les bâtiments livrés depuis 2022 en sont loin : 17 % des logements collectifs passeraient déjà. La marche se gagne d'abord sur la structure et sur la qualité des données produits, les fondations étant neutralisées au-delà d'un plancher.

Un programme de logements dont l'esquisse démarre cet automne a de bonnes chances de déposer son permis de construire en 2028, et il sera jugé sur le troisième palier de la RE2020 : pour toute demande de permis déposée à partir du 1er janvier 2028, le plafond d'impact carbone de la construction baisse de 10 à 18 % selon l'usage. Il passe à 580 kgCO2e/m² en logement collectif au lieu de 650, à 475 en maison individuelle au lieu de 530 et à 710 en bureaux au lieu de 810.

Le calendrier n'a pas bougé : le décret du 18 mars 2026, pris après le rapport d'évaluation de la RE2020 rédigé par Robin Rivaton, a laissé les seuils 2028 intacts, à l'exception des immeubles de grande hauteur. L'été 2026 a en revanche apporté 2 nouveautés : l'ouverture des données de l'observatoire de la RE2020, que nous avons exploitées pour mesurer l'écart entre les bâtiments livrés et le palier 2028, puis le décret du 12 septembre qui acte la fin du gaz dans les logements neufs dès les permis de 2027.

Ce que mesure le seuil 2028 de la RE2020

La RE2020 fixe à chaque bâtiment neuf des résultats minimaux sur l'énergie (besoin bioclimatique Bbio, consommations Cep et Cep,nr), sur le confort d'été, mesuré en degrés-heures d'inconfort, et sur le carbone. Les paliers de 2025, 2028 et 2031 portent sur les 2 indicateurs carbone, l'Ic énergie s'arrêtant en 2028 ; les exigences d'énergie et de confort d'été restent stables, à quelques modulations près, dont celle du Bbio des bureaux de plus de 500 m².

2 plafonds carbone, calculés sur 50 ans

L'Ic construction mesure l'impact climatique des composants du bâtiment et de son chantier : fabrication des produits, transport, mise en œuvre, entretien, remplacements et fin de vie, sur une période de référence de 50 ans. L'Ic énergie mesure celui des consommations d'énergie sur la même durée. Les 2 s'expriment en kgCO2e par m² de surface de référence, la surface habitable pour un logement, la surface utile pour les autres usages.

Le calcul suit une analyse de cycle de vie dynamique simplifiée : une émission pèse d'autant moins qu'elle intervient tard dans la vie du bâtiment, et le carbone stocké pendant 50 ans dans les matériaux biosourcés est pris en compte. Les données viennent des fiches environnementales des produits (FDES) et des équipements (PEP) ou, à défaut, de données environnementales par défaut, un point qui devient décisif en 2028. Notre guide de lecture des FDES pour le calcul RE2020 détaille leur traitement dans les logiciels.

Un seuil moyen, ajusté projet par projet

Les valeurs publiées sont des seuils moyens, valables pour un bâtiment type. Le plafond opposable à un projet s'obtient en appliquant des modulations, notamment : taille des logements et du bâtiment, zone climatique (+30 kgCO2e/m² pour un logement en zone H2d ou H3 sous 400 m d'altitude), combles aménagés, hauteur sous plafond, balcons, et 4 corrections liées aux fondations, à la voirie, au photovoltaïque et à l'usage de données par défaut.

Dans les logements collectifs livrés que recense l'observatoire, surtout déposés en 2022 et 2023, le plafond modulé atteint en médiane 754 kgCO2e/m² pour un seuil moyen de 740 : les modulations déplacent peu la cible d'un projet courant et comptent surtout pour les projets avec un grand parking souterrain ou de très petits logements.

Des plafonds 10 à 18 % plus bas selon l'usage

Le palier 2028 s'applique à tous les usages soumis à la RE2020, avec une intensité variable : la marche est plus haute pour les usages entrés dans la réglementation en mai 2026 que pour le logement, les bureaux et l'enseignement, qui en sont à leur troisième palier.

Logement, bureaux, enseignement : le troisième palier sur 4

Pour les 4 usages historiques, le seuil moyen d'Ic construction passe de 530 à 475 kgCO2e/m² en maison individuelle, de 650 à 580 en logement collectif, de 810 à 710 en bureaux et de 770 à 680 dans l'enseignement primaire et secondaire. La marche représente 55 à 100 kgCO2e/m², soit 10 à 12 % du plafond. Par rapport à 2022, le plafond 2028 est inférieur de 22 % en logement collectif et de 28 % en bureaux, et le dernier palier, en 2031, les ramènera respectivement à 490 et 600 kgCO2e/m².

Hôtels, commerces, santé : un premier palier 20 mois après leur entrée

Les 13 usages soumis à la RE2020 depuis le 1er mai 2026 par le décret n° 2026-16 (hôtels, restaurants, commerces, crèches, universités, bibliothèques, santé, sport, industrie et artisanat, aérogares…) connaissent en 2028 leur premier durcissement, et il est plus fort : de 14 à 18 %. Un hôtel passe de 820 à 680 kgCO2e/m², un commerce ou un restaurant de 800 à 670, un bâtiment industriel de 840 à 695, un établissement de santé de 880 à 760.

Les exploitants qui mesurent déjà l'empreinte de leurs hôtels, hôpitaux, universités ou sites industriels retrouvent dans l'Ic construction une logique proche du poste immobilisations de leur Bilan Carbone®, calculée ici bâtiment par bâtiment et sur 50 ans.

Immeubles de grande hauteur : le seul palier assoupli

Le décret n° 2026-200 du 18 mars 2026, applicable aux permis déposés depuis le 1er juillet 2026, adapte les seuils des immeubles de grande hauteur (dernier plancher à plus de 50 m en habitation, à plus de 28 m pour les autres usages), que le ministère juge trop difficiles à atteindre compte tenu notamment de leurs contraintes de sécurité incendie. Pour eux, le seuil 2028 est fixé à 95 % du seuil 2025, soit 617,5 kgCO2e/m² pour une tour de logements au lieu de 580, puis à 95 % de cette valeur en 2031, et la modulation qui abaisse le plafond des grands bâtiments est neutralisée ou atténuée.

Le même décret cesse de compter, dans les logements, le carbone des balcons au-delà d'une certaine surface et celui des hauteurs sous plafond supérieures à 2,5 m, et accorde 25 kgCO2e/m² aux bâtiments raccordés à un réseau de chaleur classé qui installent une climatisation, sans toucher aux autres seuils moyens de 2028.

Comme tout seuil fixé par décret, ce calendrier reste modifiable par le gouvernement, un risque que nous examinons dans notre article sur les obligations environnementales exposées à l'élection présidentielle de 2027. Le ministère n'a publié aucun projet de texte en ce sens : il présentait encore, le 3 septembre 2026, la publication des données de l'observatoire comme un moyen de « préparer les prochains jalons de la réglementation ».

Au 28 septembre 2026, aucun texte ne reporte le palier 2028 de la RE2020 : seuls les immeubles de grande hauteur ont obtenu un seuil assoupli, fixé à 95 % de celui de 2025.

Ic énergie : la dérogation des réseaux de chaleur classés prend fin

Côté énergie, 2028 est aussi le dernier palier de l'Ic énergie, mais les plafonds de la plupart des usages sont déjà à leur niveau final depuis 2025. La marche touche surtout les bâtiments raccordés à un réseau de chaleur, et le gaz sort du logement neuf par un autre texte, dès 2027.

Réseaux de chaleur : des plafonds alignés au 1er janvier 2028

En logement et dans l'enseignement, un bâtiment raccordé à un réseau de chaleur urbain bénéficie aujourd'hui d'un plafond d'Ic énergie plus élevé. Si le réseau est classé, tout bâtiment conserve même les valeurs de 2022 pour un permis déposé avant le 31 décembre 2027 : 560 kgCO2e/m² en logement collectif, contre 260 sans réseau. À partir de 2028, les plafonds des 4 usages historiques s'alignent, réseau ou pas : 260 en logement collectif, 160 en maison individuelle, 200 en bureaux, 140 dans l'enseignement. Pour les usages entrés en 2026, seule disparaît la dérogation des réseaux classés.

Parmi les logements collectifs livrés raccordés à un réseau de chaleur que recense l'observatoire, 35 % dépasseraient le plafond d'Ic énergie 2028, contre 2 % de ceux chauffés par pompe à chaleur. Pour un projet raccordé à un réseau classé dont le permis glisse en 2028, le contenu carbone du réseau se vérifie avant de dessiner les locaux techniques.

Le gaz sort des logements neufs dès les permis de 2027

La RE2020 écarte déjà de fait la chaudière gaz comme chauffage principal, depuis 2022 en maison individuelle et 2025 en logement collectif, mais tolère les appoints. Le décret n° 2026-863 du 12 septembre 2026 va plus loin : dans un bâtiment neuf, tout équipement de chauffage, de refroidissement ou d'eau chaude sanitaire devra recourir à une énergie émettant moins de 79 gCO2e/kWh, le seuil retenu pour l'électricité, ce qui exclut le gaz même en appoint.

L'obligation vise les permis et déclarations préalables déposés à partir du 1er janvier 2027 pour le logement, du 1er janvier 2028 pour les bâtiments d'organismes publics et du 1er janvier 2030 pour les autres, raccordement à un réseau de chaleur et équipements de secours exceptés. Le choix d'une pompe à chaleur devra tenir compte du calendrier européen des fluides frigorigènes, et le gaz de chauffage entrera dans le second marché carbone européen en 2028.

Un permis déposé fin 2027 relève-t-il encore du seuil 2025 ?

Oui : c'est l'année de dépôt de la demande de permis de construire, ou de la déclaration préalable, qui fixe le palier applicable, quelle que soit la date du chantier ou de la livraison. Un permis déposé le 31 décembre 2027 reste jugé sur les seuils 2025, même si le bâtiment est livré en 2030 ; déposé le 3 janvier 2028, il relève du nouveau palier.

La conformité se vérifie 2 fois : par une attestation jointe au dépôt du permis, puis par une attestation à l'achèvement des travaux, établie sur une étude actualisée qui doit rester sous les plafonds de l'année de dépôt.

Permis modificatif, nouveau permis : 2 situations distinctes

Un permis modificatif ne demande pas de nouvelle attestation RE2020, selon la FAQ du ministère : c'est l'étude de fin de travaux, actualisée, qui intègre les évolutions du projet. La FAQ ne précise pas le palier applicable, mais cette absence de nouvelle attestation plaide pour le maintien de celui du permis initial. Un nouveau permis, déposé après un refus, un retrait ou une refonte du programme, relève du palier de sa propre année de dépôt.

Le risque concret concerne les opérations conçues sur le seuil 2025 dont le dépôt glisse de quelques semaines, faute d'accord foncier ou de programme arrêté : une esquisse de logements collectifs à 640 kgCO2e/m², conforme pour un dépôt en décembre 2027, ne l'est plus pour un dépôt en janvier 2028, à modulations égales.

Le logement cumule 2 échéances en 12 mois

Pour un programme de logements, le calendrier empile 2 marches : les permis déposés en 2027 doivent déjà se passer de gaz, appoint compris, et ceux de 2028 respecter en plus les nouveaux plafonds carbone. Pour leurs autres bâtiments, écoles, bureaux ou équipements, les maîtres d'ouvrage publics voient tomber les 2 échéances le même jour, le 1er janvier 2028, eux qui doivent aussi intégrer un critère environnemental dans leurs marchés.

Moins d'un logement collectif livré sur 5 passerait le seuil 2028

Depuis l'été 2026, le ministère publie sur data.gouv.fr les données de l'observatoire de la RE2020, tirées des attestations réglementaires. Nous avons repris l'extraction au 1er janvier 2026, soit 110 906 bâtiments neufs achevés dont le permis a été déposé entre 2022 et 2025, et recalculé pour chacun son plafond 2028 avec les modulations propres au projet, hors balcons et hauteur sous plafond, introduits en 2026.

Un écart médian de 15 à 26 % au-dessus du seuil

Tels qu'ils ont été construits, 17 % des logements collectifs, 9 % des maisons individuelles et 21 % des immeubles de bureaux respecteraient déjà le plafond 2028. L'écart médian au seuil atteint +15 % en logement collectif, soit environ 90 kgCO2e/m², +19 % en maison individuelle et +26 % en bureaux, où la dispersion est la plus forte.

Ces bâtiments visaient le seuil de 2022. La part des logements collectifs sous le seuil 2028 progresse toutefois, de 16 % pour les permis de 2022 à 22 % pour ceux de 2024. Les opérations qui déposeront en 2028 partent néanmoins d'une pratique encore à environ 90 kgCO2e/m² de la cible.

Les données par défaut, bonus jusqu'en 2024, malus à partir de 2028

Le coefficient Mided ajuste le plafond selon le poids des données par défaut et des valeurs forfaitaires dans le calcul, hors fondations, voirie et photovoltaïque. Au-delà d'un seuil propre à l'usage (250 kgCO2e/m² en logement collectif, 275 en bureaux, 300 dans l'enseignement, 370 en maison individuelle), il relevait le plafond de 30 % de l'excédent jusqu'en 2024, ne joue plus depuis 2025, et l'abaisse de 30 % de l'excédent à partir de 2028.

Dans les bureaux livrés, 85 % des projets dépassent ce seuil, notamment parce que le forfait du lot courant fort, retenu par 85 % d'entre eux, vaut à lui seul 115 kgCO2e/m², et celui du chauffage-ventilation 200 quand il est utilisé. Appliqué aux bureaux livrés, le Mided 2028 retirerait en médiane 57 kgCO2e/m² au plafond, plus de la moitié de la marche entre 2025 et 2028.

Où se gagnent les kgCO2e/m², lot par lot

Dans un logement collectif livré, l'Ic construction moyen de 687 kgCO2e/m² se répartit entre 13 lots et le chantier. La superstructure pèse 21 %, loin devant les autres lots, et tous ne comptent pas de la même façon pour la conformité.

La structure, premier levier face à la marche

Dans les logements collectifs livrés, le lot superstructure pèse en médiane 154 kgCO2e/m² quand la structure déclarée est en béton, 120 en mixte bois-béton et 64 en bois massif. L'écart entre béton et bois, 90 kgCO2e/m², dépasse à lui seul les 70 kgCO2e/m² de la marche 2028. Il est de 53 kgCO2e/m² en maison individuelle (91 contre 38), pour une marche de 55, et de 63 en bureaux (146 contre 83), pour une marche de 100 que la sortie des forfaits doit compléter.

Ces comparaisons portent sur des effectifs modestes pour le bois (45 immeubles) et sur un matériau déclaré à titre informatif dans l'étude, sans incidence sur le calcul : elles donnent un ordre de grandeur. Un projet béton qui veut passer 2028 sans changer de système constructif devra optimiser les quantités et prescrire des bétons à teneur réduite en clinker, documentés par des FDES individuelles.

Fondations et voirie : au-delà d'un plancher, le seuil s'ajuste

Les modulations ajoutent au plafond tout ce que le lot fondations et infrastructure dépasse au-delà de 40 kgCO2e/m², ce que la voirie et les réseaux dépassent au-delà de 10 (20 en maison individuelle) et ce que le photovoltaïque dépasse au-delà de 20. Un parking souterrain alourdit donc le bilan sans compromettre la conformité : 61 % des logements collectifs livrés dépassent le plancher de 40 et voient l'excédent neutralisé.

Réduire les fondations d'un immeuble de 120 à 90 kgCO2e/m² ne rapproche donc pas du seuil, puisque seule la part sous 40 compte. Le gain reste réel pour le climat et pour le scope 3 d'un promoteur, qui retrouve ces émissions dans son propre bilan.

Lots techniques : sortir des forfaits

Le lot courant fort est saisi au forfait dans 83 % des logements collectifs livrés (48 kgCO2e/m²), 84 % des maisons (98) et 85 % des bureaux (115). Les remplacer par les fiches PEP des équipements prescrits réduit la part de données par défaut, donc le malus de 2028, et abaisse l'Ic construction dès que les produits font mieux que le forfait. Notre guide des FDES, PEP et EPD détaille ce que couvre chaque fiche.

Façades et second œuvre : un poste stable

Façades, cloisons et revêtements pèsent ensemble 190 kgCO2e/m² en logement collectif, 28 % de l'Ic construction. Le lot façades varie pourtant peu : sa médiane reste comprise entre 58 et 70 kgCO2e/m² selon l'isolant déclaré, polystyrènes, laines minérales, laine de bois ou ouate de cellulose. Le gain s'y joue produit par produit, avec des références couvertes par une FDES individuelle. La fin de vie de ces matériaux relève par ailleurs de la REP bâtiment, dont la refonte est en cours.

Par où commencer pour un permis déposé en 2028

Pour un projet qui déposera son permis à partir de 2028, le calcul réglementaire est une analyse de cycle de vie complète, et il se pilote dès l'esquisse, quand la structure et le mode de chauffage sont encore ouverts. Les étapes rejoignent celles d'une démarche d'écoconception appliquée au bâtiment.

Pour nous, au Projet Celsius, l'erreur la plus coûteuse est de caler un projet sur le seuil 2025 parce que son permis doit partir fin 2027 : un refus ou une refonte du programme suffit pour que le nouveau dépôt tombe en 2028, et une structure arrêtée à l'esquisse se rattrape mal en phase d'exécution. Une fois livrés, les bâtiments tertiaires d'au moins 1 000 m² entreront en outre dans le décret tertiaire, qui suivra leurs consommations réelles.

Ce qu'il faut retenir

Pour le calcul lui-même, notre guide de l'ACV d'un bâtiment neuf décrit les étapes de l'étude, et notre article sur le choix entre ACV, PEF et empreinte carbone produit aide les industriels du bâtiment à produire les données que leurs clients vont désormais exiger.

À partir de quand s'applique le seuil 2028 de la RE2020 ?

Il s'applique aux demandes de permis de construire et aux déclarations préalables déposées à partir du 1er janvier 2028. Un permis déposé jusqu'au 31 décembre 2027 reste jugé sur les seuils 2025, quelle que soit la date de livraison. Le palier suivant concernera les dépôts à partir du 1er janvier 2031.

Quel est le seuil Ic construction 2028 pour un logement collectif ?

Le seuil moyen est de 580 kgCO2e/m² de surface habitable, contre 650 pour les permis déposés de 2025 à 2027 ; il descendra à 490 en 2031. Le plafond opposable au projet s'obtient en appliquant des modulations propres au projet. Pour une tour d'habitation classée immeuble de grande hauteur, dont le dernier plancher dépasse 50 m, le seuil 2028 est de 617,5 kgCO2e/m².

Le seuil 2028 concerne-t-il les bâtiments tertiaires ?

Oui : les bureaux passent de 810 à 710 kgCO2e/m² et l'enseignement de 770 à 680. Les 13 usages entrés dans la RE2020 le 1er mai 2026 (hôtels, commerces, restaurants, santé, industrie, sport, universités…) connaissent aussi leur premier palier, de 14 à 18 % selon l'usage, par exemple 680 kgCO2e/m² pour un hôtel ou 670 pour un commerce.

Le seuil 2028 de la RE2020 a-t-il été reporté ?

Non : au 28 septembre 2026, aucun texte ne reporte le palier 2028. Le décret n° 2026-200 du 18 mars 2026, pris après l'évaluation de la RE2020, a seulement assoupli le seuil des immeubles de grande hauteur, fixé à 95 % de celui de 2025, et ajouté quelques modulations.

Un permis modificatif déposé en 2028 fait-il basculer le projet sur le seuil 2028 ?

En principe non, sans que le ministère l'écrive explicitement : selon sa FAQ n° 035, un permis modificatif ne demande pas de nouvelle attestation RE2020, et l'étude de fin de travaux, actualisée, intègre les évolutions du projet. Un nouveau permis, déposé après un refus, un retrait ou une refonte du programme, relève en revanche du palier de son année de dépôt.

Peut-on encore installer une chaudière gaz dans un logement neuf ?

Non, pour les permis de logements déposés à partir du 1er janvier 2027 : le décret n° 2026-863 du 12 septembre 2026 interdit tout équipement de chauffage, de refroidissement ou d'eau chaude sanitaire dont l'énergie émet 79 gCO2e/kWh ou plus, même en appoint. Seuls le raccordement à un réseau de chaleur et les équipements de secours restent possibles. L'interdiction s'étend aux bâtiments publics en 2028 et aux autres en 2030.